Jak nowe podatki mogą wpłynąć na rynek najmu? Perspektywa właścicieli i najemców

W debacie publicznej coraz częściej pojawiają się pomysły wprowadzenia nowych obciążeń podatkowych dla właścicieli kilku mieszkań. Zwolennicy takich rozwiązań twierdzą, że zwiększą one dostępność lokali i obniżą ceny najmu. Jednak analiza mechanizmów rynkowych pokazuje, że skutki mogą być zupełnie inne niż zakładane.

Właściciel kilku mieszkań na wynajem już teraz ponosi:

Wprowadzenie dodatkowych danin — np. podatku od wartości nieruchomości czy podatku od pustostanów — może znacząco zwiększyć koszty prowadzenia najmu.

Założenie, że nowe podatki obniżą ceny najmu, stoi w sprzeczności z podstawową logiką ekonomii. Gdy rosną koszty działalności, rosną również ceny usług, w tym przypadku czynsze.
Gdyby było inaczej, to dzisiaj osoby, kore mają mniejsze koszty obsługi najmu, bo nie mają na mieszkaniu hipotek i kosztów w postaci kredytów, nie podnosiłyby najmów w górę.
Rynek dopasowuje się do cen ogólnie panujących i tych, które są pokrywane przez najemców. Tak długo, jak są płacący najemcy, ceny nie muszą iść w dół.

W praktyce może to oznaczać:

To nie tylko nie zwiększa dostępności mieszkań — może ją wręcz ograniczyć. Jak? O tym za chwilę.

Gdy właściciel zdecyduje się dla mniejszego obciążenia podatkowego "odbić" sobie koszt planowanego podatku, może się zdecydować na nie wykazywanie wpływów, albo na ich zmniejszenie w oficjalnej umowie.

Unikanie formalnych umów prowadzi do szeregu problemów. Jak do braku ochrony prawnej dla obu stron.Tutaj ryzyko jest również dla najemcy.

Rynek staje się mniej przejrzysty, a relacje między stronami bardziej ryzykowne.

Inną formą "obejścia" potencjalnych zapisów może być przepisanie nieruchomości na współmałżonka lub dzieci. Osoby, które przez lata budowały swój majątek, mogą zostać zmuszone do przenoszenia własności na członków rodziny.

To z kolei niesie ryzyko:

Właściciele obciążeni dodatkowymi podatkami mogą stanąć przed dylematem:

zapłacić podatek czy zrobić remont?

Efekty mogą być następujące:

Dla osób kupujących mieszkania na kredyt najem może przestać być opłacalny. Jeśli do raty kredytu i podatku dochodowego dojdzie kolejna danina, wiele osób zrezygnuje z inwestowania w nieruchomości, bo nie będzie to rentowne.

Wyższy stały podatek może podnieść koszt posiadania nieruchomości, a przez to wpłynąć na mniejszą zdolność kredytową zainteresowanych zakupem nieruchomości.

Skutki:

Gdy rynek najmu przejmą duże podmioty, może dojść do:

Jeśli osoby na dorobku będą ponosić większe koszty najmów, ich potencjalne oszczędności na własne "M" będą wolniej rosły. Młodym może być trudniej dorobić się na własną nieruchomość.

Kiedy młodzi będą mieć do wyboru płacić dużo i mieszkać wygodnie lub mieszkać tanio w kiepskich warunkach, może się zdarzyć, że wpłynie to na jakość ich życia.

Część osób może próbować wracać do siebie na tereny wiejskie. Jednak poza dużymi ośrodkami często brakuje pracy, co może pogłębić różnice społeczne.

Gdy podatki rosną, rosną też ceny. Jeśli wynagrodzenia nie nadążają, społeczeństwo realnie biednieje. Szczególnie, jeśli do wyliczeń podstawy opodatkowania dodaje się dom, w którym osoba mieszka.

Wyższe podatki majątkowe mogą być znacznie bardziej dotkliwe dla inwestorów indywidualnych niż dla dużych firm najmu. Podmioty instytucjonalne finansują się tanim kapitałem, działają w dużej skali i mają wyższe marże operacyjne, dzięki czemu są mniej wrażliwe na wzrost kosztów.

W efekcie podatek, który ma w założeniu obniżyć czynsze, może ograniczyć dostęp osób indywidualnych do inwestowania w najem, a co za tym idzie może wzmocnić pozycję dużych zagranicznych graczy na polskim rynku. Wówczas zwykli obywatele będą mieli coraz mniej możliwości zadbania o swoje bezpieczeństwo finansowe.

Duzi gracze mają:

Wzrost kosztów, nie odbija się na profesjonalnym graczu tak mocno, jak na indywidualnym wynajmującym. Różnica bierze się z dostępu do tańszego finansowanie i niższych ryzyk operacyjnych.

Mając jedną nieruchomość na wynajem, pustostan oznacza 100% utraty wpływów, przy jednoczesnej konieczności ponoszenia wszystkich kosztów:

Mając dwie nieruchomości ryzyko spada do 50%.

Gdy duża firma, które ma setki mieszkań to samo ryzyko u niej może stanowić jedynie 1% portfela.

Dodatkowy koszt dla indywidualnego właściciela może oznaczać ryzyko utraty płynności. Dla dużego gracza to wkalkulowany element modelu biznesowego.

Co w praktyce mogą zrobić posiadacze mieszkań, aby przygotować się na potencjalne zmiany i zminimalizować ich wpływ? Przede wszystkim warto skupić się na działaniach, które zwiększają odporność inwestycji na wahania rynkowe i regulacyjne. Należą do nich:

Właśnie dlatego coraz więcej właścicieli rozważa współpracę z firmami zajmującymi się profesjonalnym zarządzaniem najmem.

Być może dlatego, że firmy profesjonalnie zarządzające najmem obiecują:

Czy tak samo jest w praktyce?

Niekoniecznie

Nie w pierwszych miesiącach, gdy wszystko wygląda idealnie, ale po latach współpracy, kiedy widać:

To wiedza, która pozwala właścicielom podejmować świadome decyzje i chronić swoje nieruchomości.

Jeśli chcesz się jeszcze na chwilę zatrzymać i zobaczyć, gdzie jesteś w tym temacie, możesz odpowiedzieć na krótkie, refleksyjne pytania. → Odpowiedz tutaj